Daños estéticos. En caso de reparaciones en patios y cubiertas que son elementos comunes de uso privativo, cuando únicamente es necesario reparar parte del solado, ¿está obligada la comunidad a sustituir todo el suelo o solo la zona afectada?
En estos casos, la reparación no debe limitarse únicamente al daño causado sino que también debe extenderse a los daños estéticos de forma que se proceda a dejar las cosas tal y como se encontraban con anterioridad.
En consecuencia, la comunidad estará obligada no solo a reparar y reponer la zona afectada, sino la totalidad del suelo, con la finalidad de mantener el conjunto armónico.
No obstante lo anterior, si el propietario hubiese cambiado el suelo originario, la obligación de la comunidad se limitará a pagar tanto el importe de la retirada y reposición por uno de características económicas similares al de origen. En cuanto al mantenimiento de la terraza o patio como elemento comunes pero de uso privativo, debe tenerse en cuenta el siguiente criterio: En virtud del artículo 396 del Código Civil, tanto las terrazas como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio así como los elementos estructurales, dentro de los cuales, se encuentran incluidos la capa de impermeabilización o tela asfáltica.
Estos elementos no dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario, dada la ubicación de su vivienda, tenga atribuido su uso privativo ya que en el Título no viene definida como de titularidad privativa.
En consecuencia, el mantenimiento ordinario de la terraza-cubierta le corresponde al propietario que hace uso de la misma, dentro del cual, se encuentra incluido, el mantenimiento del suelo o del sumidero salvo que se pruebe que los daños tienen su origen en un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, en cuyo caso, le corresponderá la reparación a la comunidad como obras de Conservación y mantenimiento del edificio tal y como establece el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal.
En estos casos, pueden darse tres supuestos determinados por un informe técnico:
1. La humedad sea originada por un incorrecto mantenimiento del suelo o un mal uso de dicha terraza por parte del propietario: debe sufragar la reparación el propietario.
2. La humedad sea originada únicamente por un defecto en la capa de impermeabilización o tela asfáltica: dado el carácter de elemento estructural y, por lo tanto, común, debe sufragar la reparación la comunidad como obra necesaria de conservación y mantenimiento del edificio.
3. La humedad es originada por ambas causas, es decir, incorrecto mantenimiento del propietario y el deterioro propio de la capa generalmente por el paso de los años: en estos casos, suele repartirse los gastos de reparación al 50% o lo que acuerden las partes.
En consecuencia, el propietario que dada la ubicación de su vivienda tiene atribuido el uso privativo de la cubierta, deberá sufragar los gastos derivados de su mantenimiento ordinario derivados de su uso pero no de los derivados de la reparación de la impermeabilización asfáltica al ser elementos de carácter estructural.
Cuando se producen daños en el interior de la vivienda o local que tenga su origen en un elemento común, en aquellos supuestos más conflictivos, como pueden ser la reparación de cocinas o baños, deberá rehabilitarse los paños enteros de las paredes o suelos.
No obstante, es conveniente tener en cuenta la antigüedad de los materiales que deben repararse así como la fecha de la última reforma.
Al igual que en el supuesto anterior, si el propietario hubiese cambiado el suelo o azulejos originarios, la obligación de la comunidad se limitará a pagar tanto el importe de la retirada y reposición por uno de características económicas similares al de origen.
Por último, es recomendable que la Comunidad contrate un seguro que cubra los daños estéticos causados en elementos privativos.