Regulación del uso de un patio de luces de uso privativo. ¿Qué obras o instalaciones puede realizar el propietario sin consentimiento de la comunidad?
A este respecto, deben distinguirse dos tipos de obras:
- a) Obras de mantenimiento ordinario o extraordinario:
En virtud del artículo 396 del Código Civil, los patios tienen la consideración de elementos comunes del edificio, así como los elementos estructurales, dentro de los cuales, se encuentran incluidos la capa de impermeabilización o tela asfáltica.
Estos elementos no dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario, dada la ubicación de su vivienda, tenga atribuido su uso privativo.
En consecuencia, el mantenimiento ordinario del patio le corresponde al propietario que hace uso del mismo, dentro del cual, se encuentra incluido, el mantenimiento del suelo o del sumidero salvo que se pruebe que los daños tienen su origen en un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, en cuyo caso, le corresponderá la reparación a la comunidad como obras de conservación y mantenimiento del edificio tal y como establece el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal.
En este último caso, el propietario está obligado a permitir el paso a través de su vivienda para la ejecución delas obras (art. 9.1.c yd LPH).
- b) Obras que exceden del mantenimiento
Dado que se trata de un elemento común, aunque de uso privativo, las obras que se realicen en dicho patio que supongan una alteración de su estructura o fábrica originaria, deberán aprobarse por la comunidad adoptando un acuerdo al efecto por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas así como la correspondiente autorización administrativa (art. 10.3.b LPH).
Sirvan de ejemplo:
-Instalación de barbacoas de obra
-Instalación de armarios de obra
-Instalación de lavadora o caldera atravesando para ello el muro
-Tejadillos
-Ampliación de las ventanas o puertas que dan acceso al patio desde la vivienda
Es aconsejable que se regule a través de normas de régimen interno el uso que debe darse a elementos comunes de uso privativo como son los patios o terrazas-cubiertas.
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